공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매 후 새 건물에 법정지상권이 성립할까요?
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 자동으로 성립하지 않습니다. 원문이 제시한 특별한 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권 설정 당시 있던 건물을 나중에 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 당연히 성립하지는 않습니다.
예외적으로는 신축 건물과 토지의 소유자가 동일하고, 토지 저당권자가 그 신축 건물에도 토지에 설정된 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 확보하는 등 별도의 사정이 있을 수 있습니다.
먼저 구분할 것은 저당권 설정 당시의 건물입니다
토지와 건물의 소유자가 달라지는 계기는 저당물의 경매입니다.
이때 법정지상권 성립 여부가 문제됩니다.
그러나 질문처럼 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 그 건물이 철거되고 새 건물이 들어섰다면, 경매 후 소유자가 갈라졌다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생기는 것은 아닙니다.
따라서 확인의 출발점은 공동저당권이 설정된 건물과 경매 뒤 남은 건물이 같은 건물인지, 아니면 설정 뒤 기존 건물이 없어지고 새 건물이 세워졌는지입니다. 원문은 후자의 경우를 별도로 다루며, 신축 건물에 대한 특별한 사정이 없다면 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명합니다.
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특별한 사정은 무엇을 가리키나요?
원문이 든 예는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지의 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우입니다. 이는 원칙과 달리 판단될 수 있는 사정으로 제시된 것이며, 두 조건만으로 모든 개별 사건의 결론이 정해진다는 뜻은 아닙니다.
같은 자료는 일반적인 법정지상권의 성립요건으로 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것, 저당권이 설정될 것, 경매로 소유자가 달라질 것을 열거합니다.
다만 기존 건물 철거 후 신축한 상황에는 위와 같은 별도 설명이 있으므로, 일반 요건만 보고 신축 건물의 권리까지 자동으로 인정된다고 이해해서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?
경매 뒤 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물을 위한 법정지상권을 인정할 수는 없습니다. 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 상황이라는 점을 함께 살펴야 합니다.
원문이 제시한 특별한 사정은 무엇인가요?
자료가 언급한 예외적 사정에는 두 가지가 함께 포함됩니다. 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같아야 하며, 토지 저당권자에게 그 건물에 대해서도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주어야 합니다.
구체적인 사안의 결론은 해당 조건과 사실관계를 확인해야 합니다.